北京楼市走势分析：刚需购房者的机遇与挑战

04-24

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380 近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！

A:回答:您好，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义有足够流量后，在高点出货之后再重新买入，导致房价上涨的因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，

这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘，否则是不建议追求太高品质的，回血之后可以往立水桥板块淘一淘，400以内可以拿一套品质两居，从地段立水桥可承接到核心位置的外溢资源，比顺义冷门地段的洋房更稳健，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资可以看看朝阳和大兴，选筹上可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图、05#北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，

并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！

A:回答:您好，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件资源和人文，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，

冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，

门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以是不建议你在门头沟内折腾的，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！

Q:提问:幸会！今年下半年打算回国，之后5年内主要在北京，本人非京籍但在北京有5年以上社保。两个孩子陆续要上一年级。孩子国际学校的话顺义比较集中可选项很多，朝阳公园附近耀中甚至日坛的芳草地国际部只要能上都可以，不执着。不需要坐班，城里办事的话主要在国贸和三里屯。出差较多机场和北京南站的使用频率较高。现金1500万，房子心理价位1400-2000万。第一天盲看，中介带了丽都悦府、丽都一号和亮马福景苑，最中意亮马的位置和可灵活改造的空间。后来才开始研究你的文章，发现这几处都有明显硬伤。第二天望京二手房，其中的东湖湾（陈经纶分校学区）、

臻园和北纬40度综合都还不错。第三天顺义，观承别墅的新房，虽便宜但单层面积小且尾盘。二手房下周继续看。想请问，不能预见未来是否在京长期发展的情况下，这五年租还是买？研习了您的文章，针对这个价位和家庭情况，还请帮助梳理下选筹思路和方向。祝好

A:回答:第一个问题：你需要将关注点从选筹转移到能否在京长期居住上，如果将来有概率不能在京长期居住，哪怕这种概率很小都不能以自住的角度去看房，好住的房子不一定好投，但好投的房子一定好住，依你看过的这些项目，丽都悦府、壹号、福景苑及观承都属于好住但不好投的，酒仙桥的项目减分项是它的成长环境很劣势，亮马桥的硬伤你已知晓，而望京的几个项目就属于好住又好投的，虽然和观承的竖向分区结构不能相比，但这种楼盘占有的综合资源是加分项，这几个盘还有本质的区别，东湖湾、臻园属于纯改善住宅，北纬更偏向于刚需和初级改善，你的预算是1400往上2000以下，在楼盘的选择上要淘汰掉刚需盘和初级改善盘，这个预算只能往改善盘上买，

且还要同时占有地段资源、楼盘资源、户型资源，这三项指标分优先级，先占有地段资源再占有楼盘资源，也就是说只有楼盘资源没有地段资源的不能要，如丽都两个项目，同样只有地段资源没有楼盘资源的也不能要，如亮马桥的，符合上述三项资源在你看过的只有望京可以满足，当然这个预算在朝阳围绕国贸及三里屯选筹范围很大，像朝阳公园、双井大望路、太阳宫都是比较不错的商圈。可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，核心商圈的第一梯队都可以作为参考的方向，

具体选筹上的细节可以再沟通第二个问题：为啥建议要从居住属性转移到投资属性呢，你们的情况存在将来可能不在京长期居住，有这种概率如果太注重居住本身会忽略掉房子的金融属性，如果金融属性大于居住属性，将来不住时可以出租，不影响保值与增值，更不存在流动风险，可租又可贷，可住又可卖，反之如果只注重居住属性，将来不但存在流动风险，保值性也会打折，结合另一个问题租买，首先如果你有更稳健的投资渠道，将来可以跑赢通胀，并且可以确保本金的安全，

那么可以放弃配置房产，其次要看你个人怎么看待北京将来的房价水平，既然你已经研究过我的文章，应该清楚我的态度，如果没有特别稳健的投资渠道，从货币、经济、城市这三个维度考虑去做北京的房产配置，无论将来是否自住，对于资产的保值与增值都是很好的方向，相反租住并不能带来安全感，安全感并不是物理空间而是核心资产，可以参考星球会员文章08#通货膨胀货币与房价、81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，

大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，

这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！

其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。

整体这两套布局的方向不是很好，现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，

给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢

A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，

万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图